賃貸の「現状貸し」に潜む罠。壊れたトイレや扉、誰の負担で直すべき？内装業者が教える修繕義務の境界線

2026/05/08

設計内装一級建築士

賃貸の「現状貸し」に潜む罠。壊れたトイレや扉、誰の負担で直すべき？内装業者が教える修繕義務の境界線

賃貸契約の落とし穴？「現状貸し」でも家主が修理すべき範囲とは？プロが教える境界線

賃貸物件を借りて新しい事業をプロデュースしたり、理想の新生活をデザインしたりする際、避けて通れないキーワードが「現状貸し（現状有姿）」という言葉です🏠

「今の状態を丸ごと承知で借りてくださいね」というニュアンスで使われますが、実際に内装工事や入居準備を始めると、「えっ、ここが壊れているのに直してくれないの？」「これはさすがに理不尽じゃない？」と頭を抱えるケースが少なくありません💦

今回は、私たちモノデザインが数々の現場で目にしてきた、「家主の義務」と「借主の負担」のリアルな境界線について、法律と現場の知見を交えて詳しく徹底解説します🛠️

1. 「現状貸し」という言葉の裏に隠された「修繕義務」の真実

まず、借主のみなさんに大前提として知っておいていただきたいのは、「現状貸し（現状有姿）だからといって、家主がすべての修理義務を免れるわけではない」という揺るぎない事実です💡

契約書に「現状貸し」と一言あっても、家主には法律上の責任が残っています。

日本の民法が定める「家主の責任」

日本の民法第606条1項には、明確にこう記されています。

「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修理をする義務を負う」

これはつまり、家主には「貸した物件を、借主が契約した目的通りにしっかり使える状態に維持する責任」があるということです✨
たとえ特約に「現状有姿で貸し出す」と書かれていたとしても、この法律で定められた「使用収益させる義務」を完全にゼロにすることはできないのです。

なぜ現場では「直さない」という主張がまかり通るのか？

それなのに、なぜ不動産仲介の現場や管理会社とのやり取りでは「現状貸しだから現状のままです」と突っぱねられてしまうのでしょうか。

そこには、「通常の使用に耐えうる状態かどうか」という、非常に曖昧で判断が難しいグレーゾーンが存在するからです🤔

設備の故障（エアコンが動かない、水漏れしている）
構造的な不具合（ドアが閉まらない、床が抜けている）
美観の問題（クロスが汚れている、床に傷がある）

これらが「生活や事業に支障をきたすレベル」なのか、それとも「我慢できる範囲」なのか。この解釈の違いが、家主と借主のトラブルの火種となります🔥

モノデザインによる「コストの交通整理」

私たちモノデザインが内装工事やデザインに入る際、まず最初に行う最も重要な仕事の一つが、この「家主がやるべきこと」と「借主がやるべきこと」の仕分けです。

ここを曖昧にしたまま工事を進めてしまうと、本来家主が負担すべき修繕費用まで借主が負担することになり、無駄なコストが発生してしまいます💰
私たちは専門家の視点から、物件の状態をシビアにチェックし、健全な契約関係に基づいた「コストの交通整理」を行うことで、お客様の大切な資金を最適な場所に投資できるようサポートしています💪

2. 【ケース1】壊れているトイレと「残置物」の複雑すぎる関係

内覧の時から「トイレが故障している」「水が止まらない」といったトラブルは、実は現場で非常によくある光景です。これに対し、家主側が「それは前の入居者が勝手に置いていった『残置物』だから、こちらに直す義務はない」と主張するケースがあります。

もし募集要項に「トイレ有り」と明記されていない場合、これは非常に厄介な問題へと発展します💦

なぜ「トイレ」が設備として認められないのか？

普通に考えれば、トイレのない住宅や店舗などあり得ませんよね。しかし、不動産実務の世界では少し特殊な論理が働きます。

よくあるのは、「前の入居者が高機能な温水洗浄便座に付け替えたが、退去時にそのまま置いていった」というパターンです。この場合、家主はそれを「自分の所有物（設備）」として引き継ぐことを拒否できるのです。

家主側からすれば、「設備」として認めてしまうと、将来的に故障した際にその都度修理費を支払う義務が発生します。そのため、あえて「残置物（サービス品）扱い」にすることで、法的な修繕義務から逃れる手法が取られるのです🤔

この場合の賢い立ち回りとは？

もし契約書で明確に「残置物」と定義されている場合、残念ながら修理や交換は借主様の負担で行うのが一般的です。

ここで内装プロ集団であるモノデザインからのアドバイスです💡
私たちは、この場合「無理に修理して使い続ける」のではなく、思い切って「最新の節水型トイレへの交換」をご提案することが多いです。

長期的なコスト削減: 最新型は水道代が劇的に安くなります
清潔感と安心感: 店舗や事務所において、トイレの綺麗さは信頼に直結します
トラブル回避: 中途半端に古い残置物を直して使い続けるよりも、新品に変えてしまった方が、その後の故障リスクに怯えなくて済むため、結果的にコストパフォーマンスが非常に高いのです✨

3. 【ケース2】裏口の建て付け不備。これは「理不尽」な現状貸しです

一方で、明らかに家主が直すべき不具合であるにもかかわらず、「現状貸しだから」という言葉を盾に修理を拒否される代表例が、「扉や窓といった建具（たてぐ）の不具合」です🚪

例えば、「裏口のドアが歪んでいて、力任せに引っ張らないと開かない」「鍵がガチッと閉まりにくい」といった状態。これに対して家主が「建物が古いから現状で納得して」と言うのは、法律の観点から見れば「理不尽」と言わざるを得ません。

建具は「建物そのもの」の構成要素

トイレの便座などとは異なり、玄関ドアや窓、勝手口といった「建具」は、通常、前の入居者が勝手に置いていくものではありません。これらは建物の構造に組み込まれた、切り離せない「付帯設備」です。

なぜ家主が直すべきなのか、理由は3つあります。

防犯性の欠如: 鍵がかかりにくい状態は、建物としての最低限の安全性を満たしていません
気密性・防水性の問題: 建て付けが悪く隙間風や雨が入る状態では、まともに生活や営業をすることが不可能です
使用収益の義務: これらは民法で定められた「使用及び収益に必要な修理」の範囲に完全に入ります⚖️

モノデザインが現場で行うアドバイス

私たちモノデザインは、施工前の現場調査でこうした箇所を見逃しません。

もし設計の段階でこうした不具合を発見した際は、借主様に対して「この修繕は、契約前に家主さんにしっかり交渉すべきポイントですよ」と明確にアドバイスさせていただきます。

「現状貸しだから何でも自分で直さなきゃ…」と諦める前に、それが本当に借主の負担すべき範囲なのかをプロの目で判定することが、スムーズな事業開始への近道となります💪

4. 【ケース3】良かれと思った「自動ドア化」が招くまさかのトラブル

次に、借主様が「お店をもっと便利に、スタイリッシュにしたい！」と考えて行うポジティブな改修についてです✨

「入り口の重い手動ドアを、自費で自動ドアに変えたい。建物の資産価値も上がるんだから、家主さんも喜ぶはず。もしかしたら少しは費用を補助してくれるかも？」

期待に胸を膨らませる場面ですが、現実的な結論を申し上げます。これに対する家主の費用負担義務は、原則として「ゼロ」です。

「修繕」と「改良」の間にある大きな壁

家主が法的に背負っているのは「壊れたものを普通に使えるようにする修繕」であって、より便利に、より価値を高めるための「改良」ではありません。

自動ドアへの変更は、借主様の都合による「有益費（物件の価値を高めるための費用）」とみなされます。そして、ここには見落としがちな「原状回復義務」という大きな落とし穴が潜んでいます🕳️

退去時に待っている「元に戻せ」の宣告

「資産価値を上げたのだから、そのまま残していけば次の方も喜ぶし、家主さんに感謝されるはず」というのは、実は借主様の思い込みである場合がほとんどです。家主側の本音は少し異なります。

「自動ドアは将来的に故障のリスク（修理コスト）がある」
「電気代の負担やメンテナンスが面倒」
「次の入居者は、あえて手動のレトロな雰囲気を好むかもしれない」

契約書に「原状回復して明け渡すこと」という条項があれば、退去時に多額の費用をかけてせっかく設置した自動ドアを撤去し、元の古いドアに戻さなければならないという、なんとも切ない状況が発生します。

モノデザインからのリスク回避アドバイス

こうした大型の改修をご希望の場合、私たちモノデザインでは、施工前に必ず「家主様と『造作譲渡（または原状回復免除）』の覚書を交わしてください」と強くお伝えしています。

「この設備は置いていくので、元に戻さなくて良いですよ」という合意をあらかじめ書面で取っておく。この一手間を怠ると、せっかくの投資が将来の大きな負債に変わってしまうからです😱

5. 現場で見る「不自然な現状貸し」の数々

内装のプロとして数多くの現場を回っていると、他にも「それはさすがに…」と絶句するような不自然な境界線に多々遭遇します。

よくある「これってどっち負担？」事例集

エアコンの故障: 「残置物なので直しません」と言われ、真夏に自費で数十万円かけて交換を余儀なくされるケース❄️
床の腐食: カーペットを剥がしてみたら、下地の合板がベコベコに腐っていた。「現状貸しだから、目に見えない下地の補修も借主さんでやってね」と言われるケース床
照明器具: 前の入居者が残した古い蛍光灯が切れている。「管の交換は消耗品だから借主負担」と言い張られ、結局器具ごと交換することになるケース💡

これらの中には、明らかに「建物の維持管理責任」に含まれるべき重篤なものから、慣習的に借主負担とされる軽微なものまでが混在しています。

しかし、一般の方が不動産会社や家主を相手に「これは法律的に家主さんの負担ですよね？」と交渉するのは、心理的にも知識的にも非常にハードルが高いものです。

私たちモノデザインは、こうした現場の「違和感」を見逃さず、お客様が不当な負担を背負わないよう、プロの視点からしっかりとサポートさせていただきます💪

6. トラブルを避ける最強の武器「付帯設備表」を徹底活用せよ

こうした「現状貸し」にまつわるトラブルを防ぐために、借主様が手に入れるべき唯一の武器があります。それが、契約書とセットになっている「付帯設備表（状態確認書）」です。

この書類には、物件に備え付けられている各設備について、非常に重要なチェック項目が記載されています。

「設備」扱い: 家主が修理義務を負う。故障したら家主の負担で直してもらえる✨
「残置物（または無償貸与）」扱い: 家主は修理義務を負わない。借主が自費で直すか、いっそ撤去するかを判断しなければならない。

なぜモノデザインはこの表を重視するのか？

内装工事の見積もりを正確に算出するためにも、私たちモノデザインはこの「付帯設備表」を何よりも重視します。

もし、契約前にチェックした表が「すべて残置物」になっているような物件であれば、見かけの家賃が安くても、入居直後に多額の修繕コストが発生するリスクを孕んでいるからです。その場合、あらかじめ内装予算を多めに見積もっておくなど、資金計画の段階からシビアに調整を行う必要があります💰

私たちは、単に「素敵な空間」を作るだけでなく、こうした「隠れたコスト」まで可視化することで、お客様が安心して事業をスタートできる環境を整えます。

7. モノデザインが考える、理想的な「現状貸し」との付き合い方

私たちモノデザインは、単に壁紙を貼り替えたり、棚を作ったりするだけの「工事請負集団」ではありません。

借主様がその場所で長く、そして安心して活動や生活を続けられるよう、契約のグレーゾーンにまで踏み込んだアドバイスを大切にしています🤝

私たちが提供するのは「納得感」と「持続可能な空間」

「現状貸し」という言葉の裏側に隠された理不尽を、専門的な知識で一つひとつ解き明かすこと。時には家主様との円滑な交渉の材料を提供し、不当な負担を回避すること。それが、地域に根ざして空間づくりを営む私たちの重要な役割だと確信しています✨

「不便な間取りをどうにかしたい」
「この壊れた設備、本当に私が直さなきゃいけないの？」
「もっと自然で、自分たちの感性に馴染む使い勝手の良い空間にしたい」

そんな「違和感」や「疑問」を感じたら、まずは私たちモノデザインにその想いをぶつけてください。

私たちは、物件が持つ本来のポテンシャルを最大限に引き出し、借りる人と貸す人の双方が納得できる、持続可能な空間づくりを全力でサポートします🛠️

「借りる」という行為を、ただの消費やコストで終わらせるのではなく、「未来への投資」へと変えるために。
モノデザインは、今日も現場のリアルと向き合い、あなたの新しい一歩をデザインし続けています。

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